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uninhabitable living conditions recover money for their losses.

Ordenanza de Ajuste de Alquiler de Oakland (Oakland Rent Ordinance)

  1. ¿Qué es la Ordenanza de ajuste de alquiler de Oakland?
  2. ¿Mi unidad de alquiler califica para el control de alquiler según la Ordenanza de ajuste de alquiler de Oakland?
  3. ¿Mi arrendador necesita una causa justa de desalojo para desalojarme bajo la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland?
  4. ¿Cuáles son las causas justas para el desalojo en Oakland?
  5. ¿La Ordenanza de Ajuste de Alquiler de Oakland prohíbe el acoso al propietario?
  6. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland si mi arrendador aumenta indebidamente mi renta?
  7. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland si mi arrendador me desaloja sin una causa justa?

  1. ¿Qué es la Ordenanza de ajuste de alquiler de Oakland?

La Ordenanza de Ajuste de Alquiler de Oakland fue promulgada en 2002 y estableció el Programa de Ajuste de Alquiler de Oakland, que administra las disputas entre propietarios e inquilinos en la ciudad de Oakland. Durante los últimos veinte años, ha agregado secciones que limitan los aumentos de alquiler permitidos (control de alquiler), que requieren una causa justa para el desalojo, pagos de reubicación para los desalojos sin culpa, regulaciones para los acuerdos de compra y otras protecciones para los inquilinos. Puede obtener más información sobre las razones de su adopción en la sección 8.22.010 del Código Municipal de Oakland.

  1. ¿Mi unidad de alquiler califica para el control de alquiler según la Ordenanza de ajuste de alquiler de Oakland?

Un arrendador no puede aumentar el alquiler más de una vez al año y ese aumento se limita al aumento publicado en el Índice de Precios al Consumidor para la región geográfica de Oakland o al 10%, lo que sea menor. Hay algunas situaciones en las que el alquiler se puede aumentar más que esta cantidad, como cuando un propietario puede demostrar que es necesario un aumento mayor para obtener un rendimiento razonable o ha acumulado aumentos de años anteriores, pero ninguna serie de aumentos de alquiler puede aumentar el alquiler en más del 30% en un período de cinco años. Hay varias excepciones a la Ordenanza de Ajuste de Alquiler de Oakland. Si puede decir "No" a todas las siguientes preguntas, entonces su unidad de alquiler está cubierta por la ley de control de alquileres de Oakland:

  • ¿Su unidad está controlada, regulada o subsidiada por una agencia gubernamental?
  • ¿Su unidad forma parte de un hotel, motel, posada, turista, pensión o pensión? De ser así, ¿ha vivido allí menos de treinta días seguidos?
  • ¿Su unidad forma parte de un hospital, convento, monasterio, centro de cuidados extendidos, hogar de convalecencia, hogar sin fines de lucro para ancianos o dormitorio escolar?
  • ¿Su unidad es propiedad de una cooperativa sin fines de lucro?
  • ¿Se construyó el edificio en el que se encuentra su unidad de alquiler el 1 de enero de 1983 o después?
  • ¿Su unidad recibió una exención del Programa de Ajuste de Renta después de recibir una rehabilitación sustancial?
  • ¿Es su unidad una vivienda unifamiliar o una vivienda que podría venderse independientemente de cualquier otra unidad de alquiler?

Puede consultar la sección 8.22.030 del Código Municipal de Oakland para obtener la lista actual de unidades de alquiler exentas y la Sección 8.22.070 para obtener detalles sobre los límites impuestos por el control de alquileres.

  1. ¿Mi arrendador necesita una causa justa de desalojo para desalojarme bajo la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland?

Los votantes de Oakland aprobaron una Ordenanza de Causa Justa para el Desalojo en 2002. Tiene sus propias exenciones que son diferentes de las de las unidades de alquiler controlado. Si puede responder "No" a todas las siguientes preguntas, entonces califica para una causa justa para las protecciones de desalojo:

  • ¿Vive en un hotel, motel u otro alojamiento temporal?
  • ¿Vive en un hospital, centro de enfermería especializada o centro de salud?
  • ¿Vive en una instalación sin fines de lucro que proporciona vivienda a corto plazo como parte de un programa de rehabilitación por abuso de drogas, alcohol u otras sustancias que le informó sobre el estado temporal de su vivienda cuando se mudó?
  • ¿Vive en una instalación sin fines de lucro que brinda capacitación en habilidades para la vida independiente limitada a veinticuatro meses o menos de ocupación y le informó de esta limitación cuando se mudó?
  • ¿Su arrendador vive en la misma propiedad que usted y comparte la cocina o el baño con usted?
  • ¿Su unidad se mantiene en fideicomiso para una persona con discapacidad del desarrollo que vive en la propiedad o la unidad es propiedad de una persona relacionada con una persona con discapacidad del desarrollo que vive en la propiedad?
  • ¿Recibió la unidad o el edificio del cual forma parte un certificado de ocupación, o si no había certificado, fue la fecha en que se finalizó el último permiso de construcción para la propiedad después del 31 de diciembre de 1995?

Las exenciones anteriores están contenidas en la sección 8.22.350 del Código Municipal de Oakland.

  1. ¿Cuáles son las causas justas para el desalojo en Oakland?

Puede encontrar las causas justas para el desalojo en la sección 8.22.360 del Código Municipal de Oakland.

Responder afirmativamente a cualquiera de estas preguntas significa que puede estar sujeto a un desalojo por causa justa por culpa en Oakland.

  • ¿Ha dejado de pagar el alquiler durante tres días después de recibir un aviso para hacerlo sin una razón legal para retener el alquiler?
  • ¿Continuó incumpliendo algún término del contrato de arrendamiento después de recibir una notificación para dejar de hacerlo?
  • ¿Se ha negado a extender o renovar su contrato de alquiler en términos similares después de que expiró su contrato anterior?
  • ¿Ha dañado la propiedad de alquiler y se ha negado a dejar de dañar la propiedad, o ha reparado o pagado las reparaciones de la propiedad dañada después de recibir una notificación para hacerlo?
  • ¿Ha continuado siendo desordenado de una manera que interrumpe la paz y la tranquilidad de otros inquilinos después de que le dijeron que dejara de hacerlo?
  • ¿Ha utilizado su unidad de alquiler o áreas comunes para un propósito ilegal?
  • ¿Se ha negado a permitir que el arrendador acceda a su unidad de alquiler después de recibir un aviso para que deje de negarle la entrada legal al arrendador?

Responder afirmativamente a cualquiera de estas preguntas significa que puede estar sujeto a un desalojo por causa justa sin culpa en Oakland.

  • ¿Está el arrendador intentando recuperar la posesión de su unidad de alquiler porque alguna vez fue su hogar y ahora desea mudarse, y tenía un término en su contrato que le permitía hacerlo?
  • ¿El arrendador planea mudarse o mudar a un cónyuge, hijo, padre o abuelo a la unidad?
  • ¿Está planeando el arrendador realizar las renovaciones necesarias que no se pueden completar de manera segura con usted permaneciendo en la unidad?
  • ¿El propietario está sacando la propiedad del mercado de alquiler?
  1. ¿Recibiré pagos de reubicación si mi arrendador me desaloja por una causa justa según la Ordenanza de ajuste de alquiler de Oakland?

Tiene derecho a asistencia de reubicación para desalojos basados ​​en una causa justa sin culpa. Estos pagos varían según el tamaño de la unidad y si los inquilinos son discapacitados, son ancianos o actúan como tutores de un niño menor de edad. La Sección 8.22.820 cubre los beneficios de reubicación por desalojos por causa justa sin culpa en general, incluidos los desalojos basados ​​en la eliminación de una unidad de alquiler del mercado de alquiler según la Ley Ellis. La sección 8.22.850 cubre los pagos de reubicación específicamente para los desalojos por mudanza del propietario.

  1. ¿La Ordenanza de Ajuste de Alquiler de Oakland prohíbe el acoso al propietario?

La Ordenanza de Protección de Inquilinos de Oakland incluye una prohibición contra el acoso de inquilinos. Como se describe en la sección 8.22.640 del Código Municipal de Oakland, un propietario o sus empleados, agentes o contratistas no pueden hacer nada de lo siguiente de mala fe:

  • Interrumpir, rescindir o dejar de proporcionar los servicios de vivienda prometidos en un contrato o requeridos por la ley;
  • No proporcionar las reparaciones o el mantenimiento prometidos por contrato o exigidos por la ley;
  • No completar el trabajo una vez comenzado o no seguir las prácticas adecuadas para minimizar la exposición al ruido, plomo, moho, asbesto u otros materiales de construcción dañinos para su salud;
  • Abusar del derecho de acceso del propietario;
  • Retirar propiedad personal o mobiliario de la unidad de alquiler sin el permiso por escrito del inquilino a menos que el arrendamiento ya haya finalizado;
  • Influir o intentar influir en un inquilino para que renuncie a la posesión de una unidad de alquiler, utilizando fraude, intimidación o coacción, incluida la amenaza de revelar a un inquilino o una persona conocida por el propietario que está asociada con el inquilino a las autoridades locales, estatales o federales. agencia sobre la base de su estado migratorio real o percibido;
  • Acompañar una oferta de pago para desocupar con amenazas de fuerza o intimidación;
  • Ofrecer pago a un inquilino para desocupar más de una vez en un período de seis meses;
  • Amenazar a un inquilino o invitados de un inquilino con palabras o gestos con daño;
  • Violar las leyes contra la discriminación;
  • Interferir con el derecho del inquilino a disfrutar tranquilamente;
  • Negarse a aceptar un pago de alquiler legal;
  • Negarse a cobrar un pago de alquiler por más de treinta días sin proporcionar un recibo;
  • Interferir con el derecho a la privacidad de un inquilino, incluida la grabación de video o audio del interior de la unidad del inquilino, entrar o fotografiar una unidad fuera del alcance de una entrada o inspección legal, consultas poco razonables sobre el estado de la relación del inquilino, antecedentes penales o invitados que pernoctan;
  • Solicitar información que interfiera con el derecho de un inquilino a la privacidad, como residencia o estado de ciudadanía, o número de seguro social, incluida la negativa a aceptar prueba de calificación para arrendamiento como un TIN u otras alternativas que no se relacionen con ciudadanía o estado de inmigración;
  • Exigir al inquilino que acepte términos nuevos o materiales o un nuevo contrato de alquiler, excepto según lo permita la ley;
  • Eliminar los servicios de vivienda para hacer que un inquilino se desaloje;
  • Participar en un desalojo de autoayuda, como cambiar las cerraduras o cortar los servicios públicos;
  • Declarar falsamente a un inquilino que el inquilino debe dejar la unidad de alquiler; o
  • Cometer abuso financiero de personas mayores.

La Ordenanza de protección del inquilino incluye varias sanciones graves para los propietarios que violen sus prohibiciones:

  • Un arrendador que viole la ley de acoso de inquilinos de alguna manera es responsable ante el inquilino acosado de una indemnización de $ 1,000 o el triple de los daños reales, incluida la angustia emocional, lo que sea mayor. Sin embargo, para recibir la triplicación de los daños emocionales, el inquilino debe demostrar que el propietario actuó en violación consciente o negligencia imprudente de la Ordenanza de protección del inquilino.
  • Si el inquilino era anciano o discapacitado, el daño mínimo es de $ 2,000.00 y no se requiere ninguna demostración de violación consciente o negligencia imprudente.
  • Si el inquilino está gravemente enfermo, la indemnización mínima por daños y perjuicios es de $ 2,500.00 y no se requiere ninguna demostración de una violación a sabiendas o una negligencia imprudente.
  • Si el propietario amenaza con revelar el estado migratorio de un inquilino, el propietario está sujeto al triple de daños reales, incluidos los daños por angustia emocional, o una indemnización mínima por daños de $ 2,000.00.
  • Un tribunal también puede otorgar daños punitivos, pero no puede hacerlo junto con triplicar los daños reales.
  • Un inquilino predominante tiene derecho a los honorarios de un abogado.
  • Un arrendador prevaleciente puede recuperar los honorarios del abogado si el reclamo del inquilino carecía de mérito o fue presentado de mala fe.

Puede revisar la sección 8.22.670 del Código Municipal de Oakland para obtener más detalles.

  1. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland si mi arrendador aumenta indebidamente mi renta?

Si su arrendador aumenta su alquiler más allá de la cantidad permitida por la Ordenanza de Ajuste de Alquiler, puede presentar una petición ante la Junta de Ajuste de Alquiler. Debe indicar la razón por la que el aumento del alquiler es demasiado alto, que puede deberse simplemente a que se calculó mal, pero también podría deberse a que hubo un aviso incorrecto o una reducción en los servicios de vivienda. Puede consultar la sección 8.22.070 del Código Municipal de Oakland para obtener detalles adicionales.

  1. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Ajuste de Renta de Oakland si mi arrendador me desaloja sin una causa justa?

Si se ve obligado a mudarse de una unidad de alquiler controlado, puede demandar al propietario por lo que se conoce como desalojo injustificado y exigir un diferencial de alquiler o pérdida de uso. Esta cantidad es la diferencia entre la tarifa de alquiler mensual justa actual del mercado para su unidad y la renta mensual que estaba pagando en el momento del desalojo sin causa justificada multiplicada por la cantidad de meses que habría permanecido en la unidad de alquiler si no lo hubiera hecho. sido desalojado injustamente. Si es anciano o tiene una discapacidad, también puede reclamar el triple de la cantidad en daños si puede demostrar que su arrendador actuó sin tener en cuenta el hecho de que era discapacitado o anciano y que sufriría la pérdida de su hogar. La Ordenanza de protección de inquilinos tiene varias categorías especiales de daños que pueden aplicarse si el propietario violó las disposiciones de acoso de inquilinos de la Ordenanza de protección de inquilinos como parte del intento de desalojo ilegal.

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