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Ordenanza de Alquiler de Apartamentos en San José (San José Rent Ordinance)

  1. ¿Qué es la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos en San José?
  2. ¿Mi unidad de alquiler califica para el control de alquiler según la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José?
  3. ¿Mi arrendador necesita una causa justa de desalojo para desalojarme según la Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José?
  4. ¿Recibiré pagos de reubicación si mi arrendador me desaloja por una causa justa según la Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José?
  5. ¿La Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José prohíbe el acoso al propietario?
  6. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José si mi arrendador aumenta indebidamente mi alquiler?
  7. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José si mi arrendador me desaloja sin una causa justa?

  1. ¿Qué es la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos en San José?

La Ordenanza de Alquiler de San José original se estableció en 1979 para estabilizar los precios de alquiler en la Ciudad de San José. La Ordenanza creó limitaciones en la cantidad que se puede aumentar el alquiler cada año, limitó la cantidad de costos que podrían pasarse a los inquilinos, requirió que los propietarios notificaran a la Ciudad de San José sobre los aumentos de alquiler y estableció un proceso de resolución de disputas para inquilinos propietarios. Puede aprender más leyendo los hallazgos de la ciudad contenidos en la sección 17.23.020 del Código Municipal de San José.

  1. ¿Mi unidad de alquiler califica para el control de alquiler según la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José?

De acuerdo con la sección 17.23.310 del Código Municipal de San José, un propietario solo puede aumentar el alquiler de una unidad de alquiler cubierta en un 5% del alquiler cobrado en los doce meses anteriores. La Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José considera que todas las unidades de alquiler que forman parte de un edificio de viviendas múltiples o casa de huéspedes que recibieron un certificado de ocupación o se ofrecieron en alquiler antes del 7 de septiembre de 1979 están cubiertas por el control de alquiler. Como se establece en la Sección 17.23.167 (B), existen ciertas excepciones a esta regla. Si puede responder "No" a todas las siguientes preguntas, es probable que su unidad esté cubierta por el control de alquiler:

  • ¿Su unidad de alquiler forma parte de un hotel, motel u otro lugar similar de alojamiento temporal?
  • ¿Está su unidad ubicada en un monasterio, convento, dormitorio de la escuela, casa de fraternidad / hermandad de mujeres, hospital, centro de atención extendida, refugio residencial de emergencia, centro de atención residencial, centro de servicio residencial o hogar sin fines de lucro para personas mayores?
  • ¿Su unidad está regulada o subvencionada por una agencia gubernamental?
  • ¿Está su unidad en un edificio que contiene solo una o dos unidades de alquiler?
  1. ¿Mi arrendador necesita una causa justa de desalojo para desalojarme según la Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José?

La sección 17.23.1240 del Código Municipal de San José incorpora una causa justa para las protecciones de desalojo en su ordenanza de protección de inquilinos. Como se establece en la Sección 17.23.1230 de la Ordenanza de Protección al Inquilino, si su unidad cae en una de las categorías enumeradas a continuación, está cubierta por la causa justa de protección de desalojo de San José:

  • Unidades sujetas a control de alquiler según la Ordenanza de alquiler de apartamentos,
  • Unidades en edificios de viviendas múltiples, excepto hoteles y moteles permitidos,
  • Habitaciones de huéspedes en cualquier casa de huéspedes, y
  • Unidades no permitidas.

Sin embargo, a pesar de estar cubierto por la ordenanza de causa justa de desalojo de San José, si responde "Sí" a cualquiera de las siguientes preguntas, su arrendador puede tener una causa justa para desalojarlo de conformidad con las causas legítimas de desalojo enumeradas en la Sección 17.23.1250 :

  • ¿No ha pagado el alquiler después de recibir un aviso para pagar el alquiler que indica la cantidad legalmente adeuda, el nombre y la dirección del propietario al que se debe pagar y un período de tiempo de al menos tres días a partir de la fecha del aviso? ¿ha expirado?
  • ¿Ha cometido una violación material (grave) o habitual (repetida) de un término de su arrendamiento, o no corrigió una violación de su contrato de alquiler después de recibir un aviso y el tiempo apropiado para hacerlo?
  • ¿Ha causado daños más allá del desgaste normal en su unidad de alquiler o en la propiedad de la que forma parte, y se negó a pagar por los daños o dejó de causarlos después de recibir una notificación para hacerlo?
  • ¿Se ha negado a firmar un nuevo contrato de alquiler con términos sustancialmente iguales a los contenidos en su contrato de alquiler anterior después de que haya expirado?
  • After receiving a notice to stop, have you engaged in criminal activity, acted in a disorderly manner, or created a nuisance that interfered with the peace of the landlord or any occupant of the property in which your rental unit is a part, or created a nuisance that interfered with their ability to quietly enjoy the benefits of their own rental units?
  • ¿Se ha negado a darle acceso a su arrendador a su unidad después de haber recibido un aviso para hacerlo y un tiempo razonable para cumplir?
  • ¿Es usted un subinquilino que nunca fue aprobado por su arrendador y que continúa ocupando una unidad después de que el inquilino principal se mudó?
  • ¿Su arrendador planea realizar un trabajo sustancial de rehabilitación en su unidad que requiera que usted se mude y haya cumplido con los requisitos para obtener permisos, le haya notificado su derecho a regresar y le haya pagado los gastos de reubicación?
  • ¿Su arrendador está sacando la propiedad del mercado de alquiler?
  • ¿Se está mudando el arrendador a su unidad de alquiler o trasladando a su cónyuge, padre, hijo o hermano a la unidad cuando el arrendador ya vive en el mismo edificio?
  • ¿El arrendador le exige que desaloje para cumplir con una orden judicial o gubernamental?
  • ¿Su arrendador le exige que se desaloje para retirar una unidad no autorizada del mercado de alquiler después de pagarle los gastos de reubicación?
  • ¿Ha fallado en sacar a un ocupante del hogar que ha sido acusado o detenido para responder por cargos criminales graves, después de recibir una notificación de su arrendador para hacerlo?
  1. ¿Recibiré pagos de reubicación si mi arrendador me desaloja por una causa justa según la Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José?

La Ordenanza de protección de inquilinos requiere que los propietarios paguen a los inquilinos los gastos de reubicación por desalojos sin causa justa.

  • La Sección 17.23.1150 del Código Municipal de San José requiere que si lo desalojan porque el propietario está retirando su unidad del mercado de alquiler, usted tiene derecho a un pago base descrito en la Ordenanza de la Ley Ellis de la Ciudad, y un pago adicional calificado si está parte de un hogar de ingresos más bajos, o uno o más de los inquilinos de su unidad tiene más de 62 años, está discapacitado o cuida a alguien que tiene menos de dieciocho años y es un estudiante de K-12. Como alternativa, el propietario puede ofrecer una unidad equivalente de alquiler controlado como sustitución, pero los inquilinos no están obligados a aceptar la sustitución.
  • La Sección 17.23.1240 (B) (1) requiere que un propietario que se muda a la unidad, o que está realizando una rehabilitación sustancial, pague la misma asistencia básica que requiere la Ordenanza de la Ley Ellis.
  • La Sección 17.23.1240 (B) (3) requiere que el propietario que retire una unidad sin permiso pague la misma asistencia básica que exige la Ordenanza de la Ley Ellis.
  • La sección 17.20.2060 requiere que si un arrendador requiere que los inquilinos desalojen para cumplir con una orden gubernamental o judicial para que una unidad cumpla con el código, entonces el arrendador también debe proporcionar una vivienda alternativa sin costo adicional. Sin embargo, si el inquilino no puede regresar dentro de los sesenta días, el propietario debe pagar el alquiler de tres meses o el valor justo de mercado de tres meses por una unidad equivalente y los gastos de mudanza como asistencia para la reubicación.
  1. ¿La Ordenanza de alquiler de apartamentos de San José prohíbe el acoso al propietario?

La ciudad de San José ha promulgado una Ordenanza de protección de inquilinos para abordar el acoso de inquilinos. Si un inquilino es desplazado por la violación del arrendador de la Ordenanza de protección del inquilino, el inquilino puede demandar por daños reales y ejemplares para castigar el mal comportamiento y desalentar futuros malos actos. El propietario también debe pagar los honorarios del abogado del inquilino. El inquilino también puede obtener una orden del tribunal que prohíba al propietario hacer algo similar. Según la Sección 17.23.1280, si se demuestra que el arrendador violó intencionalmente las protecciones de la Ordenanza de Protección al Inquilino de San José, el arrendador debe pagar el triple de los daños reales.

De acuerdo con la Sección 17.23.1270, es ilegal que un propietario tome represalias contra un inquilino por ejercer derechos bajo la Ordenanza de Protección del Inquilino aumentando el alquiler, reduciendo los servicios de vivienda, informando o amenazando con denunciar a un inquilino, hogar o persona conocida por el propietario estar asociado con un inquilino ante las autoridades de inmigración, entregar un aviso de rescisión o notificación de rescisión, amenazar con entablar o entablar una acción legal para recuperar la posesión o hacer que el inquilino desocupe involuntariamente.

  1. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José si mi arrendador aumenta indebidamente mi alquiler?

Si cree que su arrendador ha aumentado su alquiler más allá de la cantidad permitida por la Ordenanza de alquiler de apartamentos, puede presentar una petición ante el Programa de estabilización de alquileres según lo establecido en la Sección 17.23.350. Un examinador revisará el caso y emitirá una decisión fijando el alquiler permitido.

  1. ¿Cuáles son mis remedios bajo la Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José si mi arrendador me desaloja sin una causa justa?

La Ordenanza de Alquiler de Apartamentos de San José otorga a los inquilinos el derecho de demandar al propietario por desalojo indebido bajo la Sección 17.23.550. Un propietario que desaloja a un inquilino en violación de la Ordenanza de alquiler de apartamentos es responsable ante el inquilino de una multa de $ 10,000.00, así como de los costos reales, incluidos los gastos de mudanza. El inquilino también tiene derecho a los honorarios de abogados y costas legales. Si el inquilino puede demostrar que el propietario violó la Ordenanza de protección del inquilino, el inquilino también puede obtener daños ejemplares o daños triples si el propietario violó intencionalmente la Ordenanza de protección del inquilino de acuerdo con la Sección 17.23.1280 como se describe anteriormente. Si se ve obligado a mudarse de una unidad de alquiler controlado, puede demandar al propietario por lo que se conoce como desalojo injustificado y exigir un diferencial de alquiler o pérdida de uso. Esta cantidad es la diferencia entre la tarifa de alquiler mensual justa del mercado actual para su unidad y la renta mensual que estaba pagando en el momento del desalojo sin causa justificada, multiplicada por la cantidad de meses que habría permanecido en la unidad de alquiler si hubiera no ha sido desalojado injustamente. Si es anciano o tiene una discapacidad, también puede reclamar el triple de la cantidad en daños si puede demostrar que su arrendador actuó sin tener en cuenta el hecho de que era discapacitado o anciano y que sufriría la pérdida de su hogar.

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